জেনে নিন জমি কেনার আগে যা যা দেখতে হবে: একটি সম্পূর্ণ গাইড| What to Look for Before Buying Land
জমি কেনার আগে যা যা দেখতে হবে:একটি সম্পূর্ণ গাইড | What to Look for Before Buying Land
 |
| জমি কেনার আগে করণীয় |
জমি কেনা একটি বড় বিনিয়োগ, যা বাড়ি নির্মাণ, ব্যবসা শুরু বা ভবিষ্যতে বিক্রির জন্য হতে পারে। তবে সঠিক গবেষণা ছাড়া জমি কেনা আপনাকে আইনি জটিলতা এবং আর্থিক ক্ষতির সম্মুখীন করতে পারে। সঠিক সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য কিছু গুরুত্বপূর্ণ বিষয় যাচাই করা অত্যাবশ্যক। এই গাইডে জমি কেনার আগে যা যা দেখতে হবে তার ১০টি গুরুত্বপূর্ণ দিক আলোচনা করা হলো।
১. জমির মালিকানা ও দলিল যাচাই করুন
জমির বৈধ মালিকানা নিশ্চিত করতে স্থানীয় ভূমি অফিস থেকে দলিল যাচাই করুন। জমির মালিকের কাছে বৈধ দলিল আছে কি না তা যাচাই করা গুরুত্বপূর্ণ।
পরামর্শ: জমির দলিলের সত্যায়িত কপি সংগ্রহ করে সরকারি রেকর্ডের সাথে মিলিয়ে নিন।
২. জমির দেনা ও আইনি জটিলতা পরীক্ষা করুন
জমির ওপর কোনো ঋণ, বন্ধক বা আইনি সমস্যা আছে কি না তা যাচাই করতে দেনা মুক্ত সনদ (Encumbrance Certificate - EC) সংগ্রহ করুন।
৩. জমির ব্যবহারযোগ্যতা ও জোনিং চেক করুন
প্রত্যেকটি জমির একটি নির্দিষ্ট জোনিং ক্যাটাগরি থাকে - আবাসিক, বাণিজ্যিক, কৃষি বা শিল্প। পরিকল্পিত ব্যবহারের সাথে জমির জোনিং মিল রয়েছে কি না তা যাচাই করুন।
উদাহরণ: আবাসিক ভবন নির্মাণের জন্য শিল্প এলাকায় জমি কিনলে নির্মাণ বাধা আসতে পারে।
৪. জমির আকার ও পরিমাপ যাচাই করুন
একজন পেশাদার সার্ভেয়ারের মাধ্যমে জমির সঠিক পরিমাপ ও সীমানা নিশ্চিত করুন। দলিলের তথ্য ও বাস্তব অবস্থার মধ্যে কোনো অমিল থাকলে তা সংশোধন করুন।
গুরুত্বপূর্ণ: জমির সীমানা স্পষ্টভাবে চিহ্নিত এবং সরকারি রেকর্ড অনুযায়ী আছে কি না নিশ্চিত করুন।
৫. রাস্তা ও যোগাযোগ ব্যবস্থা
ভাল রাস্তা সংযোগ থাকলে জমির মূল্য বৃদ্ধি পায় এবং ব্যবহার উপযোগী হয়। জমিটি সরকারি রাস্তার সাথে সংযুক্ত কি না বা প্রতিবেশীদের সম্পত্তির ওপর দিয়ে রাস্তার অনুমতি লাগবে কি না তা যাচাই করুন।
৬. মাটি ও ভৌগোলিক অবস্থান
মাটির গুণগত মান ও ভূমির অবস্থান অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। মাটির উর্বরতা, পানি নিষ্কাশন ব্যবস্থা ও স্থায়িত্ব পরীক্ষা করতে সয়েল টেস্ট করান।
৭. মৌলিক সুবিধার সহজলভ্যতা
জমিতে পানি, বিদ্যুৎ, গ্যাস ও পয়ঃনিষ্কাশন ব্যবস্থা আছে কি না তা নিশ্চিত করুন। যদি না থাকে, তাহলে তা সংযোগ করতে কত খরচ পড়বে তা বিবেচনা করুন।
৮. বন্যা ও প্রাকৃতিক দুর্যোগের ঝুঁকি
জমিটি বন্যা বা ভূমিকম্পপ্রবণ এলাকায় আছে কি না তা যাচাই করুন। সরকারি বন্যা মানচিত্র ও ঐতিহাসিক তথ্য বিশ্লেষণ করুন।
তথ্য: বন্যাপ্রবণ অঞ্চলে অতিরিক্ত বীমা প্রয়োজন হতে পারে, যা ভবিষ্যতের ব্যয় বাড়িয়ে দিতে পারে।
৯. সরকারি অনুমোদন ও লাইসেন্স
কিছু জমি উন্নয়নের জন্য স্থানীয় কর্তৃপক্ষের অনুমোদন প্রয়োজন হতে পারে। নিচের অনুমোদনসমূহ নিশ্চিত করুন:
জমির শ্রেণি পরিবর্তনের অনুমোদন (যদি কৃষি জমি পরিবর্তন করতে হয়)
পরিবেশগত ছাড়পত্র (পরিবেশ সংবেদনশীল এলাকার জন্য)
নির্মাণ পরিকল্পনা অনুমোদন
১০. বাজার মূল্য ও ভবিষ্যৎ উন্নয়ন সম্ভাবনা
নিকটবর্তী জমির দাম ও ভবিষ্যৎ উন্নয়ন প্রকল্প বিশ্লেষণ করুন। নতুন অবকাঠামো, স্কুল, ব্যবসা কেন্দ্র ও পরিবহন সুবিধা বাড়ার ফলে জমির দাম বাড়তে পারে।
প্রো টিপ: এমন জমিতে বিনিয়োগ করুন যেখানে ভবিষ্যতে উন্নয়নের সম্ভাবনা বেশি।
জমি কেনার আগে করণীয়:
হ্যালো বন্ধুরা ,আমি এখন যে বিষয়টি তুলে ধরতে চাই তাহলো জমি ক্রয়ের পূর্বে যা করতে হয়.ধরেন আপনি জমি কিনতে যাচ্ছেন? তাহলে জমি কেনার আগে কিছু বিষয়ে অবশ্যই আপনাকে খেয়াল রাখতে হবে। বিশেষ করে জমি বিক্রেতার মালিকানা এবং জমির বিভিন্ন দলিল ভালোভাবে যাচাই-বাছাই করতে হবে; নইলে পড়তে পারেন বিপদে, হতে পারেন প্রতারিত। জমি কেনার প্রধান পূর্বশর্ত হচ্ছে ক্রেতা হিসেবে আপনাকে সাবধান এবং সচেতন হতে হবে। হুট করে দলিলপত্রাদি যাচাই না করে জমি কেনা উচিত নয়। অনেক সময় জমির দালালদের কথায় প্ররোচিত হয়ে জমি কিনতে গিয়ে সর্বস্বান্ত হয়ে পড়ার ঘটনাও দেখা যায়।
আরো পড়তে পারেন>>>>
মালিকানা সঠিকভাবে যাচাই করুন :
জমি কেনার আগে জমির মালিকানা সঠিকভাবে যাচাই করতে হবে। মাঝেমধ্যে দেখা যায়, একজনের নামের জমি অন্য একজন ভুয়া দলিল দেখিয়ে বিক্রি করেছে। পরে আসল মালিক ক্রেতাকে জড়িয়েও মামলা ঠুকে দেন। যে ব্যক্তি জমিটি বিক্রয় করবেন ওই জমিতে বিক্রয়কারীর জমির পূর্ণ মালিকানা আছে কি না, প্রথমে সে বিষয়টি নিশ্চিত হতে হবে। এ জন্য প্রস্তাবিত জমিটির সর্বশেষ রেকর্ডে বিক্রয়কারীর নাম উল্লেখ আছে কি না এবং সিএস, আরএসসহ অন্যান্য খতিয়ানের ক্রম মিলিয়ে দেখতে হবে।
বিক্রয়ের জন্য প্রস্তাবিত জমিটি বিক্রয়কারীর দখলে থাকার বিষয়ে নিশ্চিত হতে হবে। এ জন্য সরেজমিনে নকশার সঙ্গে জমিটির বাস্তব অবস্থা মিলিয়ে দেখতে হবে। প্রয়োজনে পার্শ্ববর্তী ভূমির মালিকদের কাছ থেকে দাগ ও খতিয়ান নম্বর জেনে মিলাতে হবে। জমিটি বিক্রেতা কী উপায়ে মালিক হলেন। তিনি উত্তরাধিকারসূত্রে মালিক নাকি ক্রয়সূত্রে মালিক তা জেনে নিতে হবে। জমিটি সরকারি কোনো সংস্থা অধিগ্রহণ করেছে কি না,খাসজমির অন্তর্ভুক্ত কি না কিংবা অর্পিত সম্পত্তি কি না—তা জেনে নিতে হবে।
You may also like...
জমিটির মালিক কোনো আমমোক্তার বা অ্যাটর্নি নিয়োগ করেছে কি না, জেনে নিন। বিক্রেতা যদি আমমোক্তারনামার মাধ্যমে ক্ষমতা পেয়ে থাকে, এর বৈধতা যাচাই করতে হবে। প্রকৃত মালিকের সঙ্গে যোগাযোগ করে দেখতে হবে প্রকৃত মালিক যথাযথ কি না এবং আমমোক্তারটি যথাযথ হয়েছে কি না। ২০০৫ সাল থেকে নতুন ফরমেট বা ছকবদ্ধ আকারে জমির বিক্রয় দলিল সম্পাদন করার নিয়ম চালু হয়েছে। এতে জমি পূর্ববর্তী ন্যূনতম ২৫ বছরের মালিকানার ধারাবাহিক বিবরণ উল্লেখ করতে হয়। জমি কেনার সময় অবশ্যই এই বিবরণের সঙ্গে বাস্তব অবস্থা মিলিয়ে দেখতে হবে।জমি রেজিস্ট্রির আগে যে বিষয়গুলো জানা খুব জরুরি
মিউটেশন বা নামজারি করা হয়েছে কি না এবং সে অনুযায়ী খতিয়ানে হস্তান্তরিত দাগের মোট জমির পরিমাণ এবং দাগের অবশিষ্ট পরিমাণ মিলিয়ে দেখতে হবে। জমিটির হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের বিষয়ে খেয়াল রাখতে হবে। ভূমির কর না দেওয়ার কারণে কোনো সার্টিফিকেট মামলা আছে কি না, এ বিষয়ে খোঁজ নিতে হবে। জমিটির ওপর অন্য কোনো মামলা আছে কি না, জেনে নিতে হবে।
জমির দলিল ঠিক আছে কি না দেখুন:
.png "জমি কেনার আগে করণীয়") |
| জমি কেনার আগে করণীয় |
জমির বিভিন্ন প্রকার দলিল থাকতে পারে। বিক্রীত দলিল থেকে শুরু করে ভূমি উন্নয়ন কর, খতিয়ান—সবই হচ্ছে দলিল। ক্রেতাকে প্রথমেই দেখতে হবে সব শেষে যে দলিল করা আছে, তার সঙ্গে পূর্ববর্তী দলিলগুলোর মিল আছে কি না। বিশেষ করে, ভায়া দলিলের সঙ্গে সামঞ্জস্য আছে কি না, দেখতে হবে। ভায়া দলিল হচ্ছে মূল দলিল, যা থেকে পরের দলিল সৃষ্টি হয়। ধরা যাক, তানভীর কিছু জমি ১৯৮০ সালে ৫০৬ নম্বর রেজিস্ট্রি দলিলের মাধ্যমে কেনেন। সেই জমি ২০০৭ সালে অন্য একজনের কাছে ৪০১ নম্বর রেজিস্ট্রি দলিলে বিক্রি করলেন। তাহলে আগের ৫০৬ নম্বর দলিলটি হচ্ছে ভায়া দলিল।জমি ক্রয় করার সময় কয়টি বিষয় বিবেচনা করতে হয় এবং কি কি,
আরো পড়তে পারেন>>>>
বিক্রেতার কাছ থেকে ভায়া দলিলটি চেয়ে নিতে হবে। সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জানতে হবে সব দলিলের দলিল নম্বর ঠিক আছে কিনা। আরেকটি বিষয় খেয়াল করতে হবে যে ভায়া দলিল থেকে পরবর্তী দলিল করা হয়েছে, তাতে প্রতি দাগের হস্তান্তরিত জমির পরিমাণ ঠিক আছে কি না। সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলের প্রকৃতি অনুযায়ী চারটি রেজিস্ট্রার বা ভল্যুমে লেখা হয়ে থাকে। কোনো দলিল নিয়ে সন্দেহ হলে রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষণ করা দলিলের সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে। এ জন্য নির্দিষ্টভাবে দরখাস্ত করতে হবে। এতে দলিলটির যাবতীয় তথ্য দিতে হবে। কোনো দলিল খুঁজে বের করাকে সাধারণত সার্চ বলা হয়।
উপসংহার :
আশা করি আপনি জমি কেনার পূর্বে যে সব বিষয় আপনাকে অবশই জানতে হবে তা উপরের আলোচনা থেকে বুজতে পারছেন। এতে করে আপনি সকল জামেলা থেকে মুক্ত থাকতে পারবেন। ধন্যবাদ।
ট্যাগ:
জমি কেনার গাইড
ভূমি বিনিয়োগ টিপস
সম্পত্তি ক্রয় পরামর্শ
জমির মালিকানা যাচাই
রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ
জমির জোনিং নীতিমালা
ভূমি ক্রয়ের আইনি সমস্যা
জমি পরিমাপ টিপস
সম্পত্তি বাজার বিশ্লেষণ
নিরাপদ ভূমি কেনার উপায
জমির মালিকানা যাচাই করার উপায়
জমি কেনার জন্য প্রয়োজনীয় আইনি নথি
জমির জোনিং আইন ও বিধান
বিনিয়োগের জন্য সেরা জমি কেনার কৌশল
জমি কেনার আগে বাজার মূল্য যাচাই কিভাবে করবেন
